Все о налоге с продажи квартиры (недвижимости) в 2026 году: кто платит

Продавец, который вовремя не разобрался в правилах, теряет на налоге сумму, сопоставимую со стоимостью ремонта. Реестр сделок оцифрован, и данные о каждом переходе права собственности поступают в налоговую автоматически — прятать доход бессмысленно. Зато Налоговый кодекс оставляет несколько совершенно легальных путей уменьшить платёж, а иногда и обнулить его. Разберём, при каких условиях налогооблагаемый доход вообще не возникает, как работают ступени прогрессивной шкалы и какие документы стоит собрать до подписания договора.

Что такое налог с продажи квартиры и кто его платит

После сделки бывший владелец перечисляет в бюджет налог на доходы физических лиц. Считают его не с суммы, полученной от покупателя, а с прибыли — разницы между тем, за сколько объект достался продавцу, и тем, за сколько он ушёл.

Резиденты и нерезиденты: почему ставки различаются

Покупатель в этой истории не участвует вовсе: обязанность целиком лежит на продавце. А вот размер платежа зависит от того, кем продавец считается для налоговой службы.

Налоговый резидент РФ — человек, проведший в стране минимум 183 дня за любые 12 идущих подряд месяцев. Гражданство роли не играет: резидентом бывает иностранец, а россиянин, переехавший за границу, статус теряет. Резиденты платят по двухступенчатой шкале и вправе уменьшать доход на расходы и вычеты.

Тем, кто статус утратил, повезло меньше. Для них действует единая ставка 30%, причём начисляется она на всю выручку от сделки: ни миллионный вычет, ни схема «доходы минус расходы» нерезиденту недоступны. Единственное послабление — правило минимального срока владения работает для всех одинаково, и выдержавший его нерезидент не платит ничего. С января 2026 года по ставке 30% рассчитывается налог и для лиц со статусом иностранного агента, причём льготы по сроку владения на них больше не распространяются.

Важно. Статус определяется не пропиской и не гражданством, а фактическим временем пребывания в России в году сделки.

Какая недвижимость попадает под НДФЛ

Правила универсальны и распространяются далеко не только на квартиры:

• жилые дома и части домов;
• комнаты, в том числе в коммунальных квартирах;
• доли в любом из перечисленных объектов;
• земельные участки;
• гаражи и машино-места;
• дачи и садовые домики;
• апартаменты.

С апартаментами связана типичная ошибка. Формально они относятся к нежилым помещениям, поэтому статус единственного жилья на них не распространяется — сократить срок владения до трёх лет по этому основанию не получится, даже если человек живёт в апартаментах постоянно и другой недвижимости у него нет.

Минимальный срок владения: когда налог не платят вообще

Самый простой способ не отдавать государству ни рубля — дождаться, когда истечёт минимальный предельный срок владения, установленный статьёй 217.1 НК РФ. После этого отпадает и налог, и обязанность отчитываться. По общему правилу срок равен пяти годам.

В каких случаях достаточно трёх лет

Законодатель разделил тех, кто зарабатывает на перепродаже, и тех, кто меняет жильё для собственной жизни. Второй группе срок сокращён до трёх лет. Основания такие:

• объект унаследован;
• квартира приватизирована;
• жильё подарено членом семьи или близким родственником — супругом, родителем, ребёнком, братом, сестрой, бабушкой, дедушкой или внуком;
• недвижимость перешла по договору пожизненного содержания с иждивением;
• продаётся единственное жильё продавца;
• продавец прописан в регионе, где власти воспользовались правом снизить срок: среди них Якутия, ХМАО, Республика Алтай, Амурская, Астраханская и Магаданская области, Ставропольский край, Карачаево-Черкесия.

Отдельного внимания заслуживает правило 90 дней. Допустим, человек купил новую квартиру, а старую выставил на продажу — формально старая перестала быть единственной. Но если между регистрацией покупки и регистрацией продажи прошло не больше 90 дней, прежнее жильё для налоговых целей всё ещё считается единственным, и трёхлетний срок сохраняется. Отсчёт ведётся строго по датам в Росреестре, а не по датам подписания договоров.

С какой даты начинается отсчёт срока владения

Именно здесь продавцы ошибаются чаще всего: интуитивно срок отсчитывают от передачи ключей или от расчёта с продавцом, но у инспекции своя логика.

На вторичном рынке отправная точка — дата регистрации перехода права в ЕГРН, указанная в выписке. Ни день подписания договора, ни день оформления акта приёма-передачи значения не имеют.

С новостройками действует правило, выгодное дольщикам: срок отсчитывается со дня полной оплаты договора долевого участия — перевода денег на эскроу-счёт или напрямую застройщику. Купили квартиру на этапе котлована в 2022 году, полностью рассчитались тогда же, а дом сдали только в 2026-м — минимальный срок к моменту получения ключей уже почти истёк. То же касается переуступки права требования и участия в жилищно-строительном кооперативе. Доплата за дополнительные метры при приёмке на отсчёт не влияет.

Наследство запускает таймер в день смерти наследодателя, а не в момент получения свидетельства у нотариуса полгода спустя. Но есть тонкость: если квартира унаследована от супруга и приобреталась в браке, срок считают с первичного оформления объекта в собственность — такое имущество признаётся совместным независимо от того, на кого оформлены документы. Для жилья, полученного по московской реновации, в срок засчитывается период владения квартирой в снесённом доме.

Проверьте выписку из ЕГРН до того, как выйдете на сделку. Иногда достаточно сдвинуть подписание договора на месяц-другой, чтобы налог исчез полностью.

Как оформить договор дарения квартиры между родственниками через МФЦ

Ставки НДФЛ в 2026 году: как работает прогрессивная шкала

С 2025 года налог на доходы стал прогрессивным. Общая реформа предусматривает ставки вплоть до 22%, однако для сделок с имуществом законодатель оставил упрощённую конструкцию всего из двух ступеней, привязанную к порогу 2,4 млн рублей прибыли за календарный год.

Ключевой момент, который многие упускают: повышенная ставка применяется не ко всей прибыли, а только к её «верхушке». Если чистая прибыль составила 4 млн рублей, налог не равен 15% от четырёх миллионов. Первые 2,4 млн облагаются по 13% — это фиксированные 312 000 рублей. Оставшиеся 1,6 млн умножаются на 15% и дают 240 000 рублей. Итого к перечислению 552 000 рублей.

Как рассчитать налог с продажи квартиры: примеры расчёта

Общая формула выглядит так: сначала из цены продажи вычитают либо документально подтверждённые расходы на приобретение, либо фиксированный вычет; полученная база делится на две ступени и умножается на соответствующие ставки.

Возьмём условного продавца, который расстаётся с квартирой за 10 млн рублей раньше минимального срока, и посмотрим, как меняется результат.

Пример 1. Квартира покупалась за 8 млн, договор сохранился. Прибыль — 2 млн, порог не превышен, налог считается по единственной ставке: 2 000 000 × 13% = 260 000 рублей.

Пример 2. Квартира обошлась в 6 млн, документы на руках. Прибыль — 4 млн, включается вторая ступень: 2 400 000 × 13% = 312 000 рублей, плюс 1 600 000 × 15% = 240 000 рублей. Всего 552 000 рублей.

Пример 3. Документов о покупке нет, применяется фиксированный вычет. База: 10 000 000 − 1 000 000 = 9 000 000 рублей. Из них 2 400 000 × 13% = 312 000 рублей и 6 600 000 × 15% = 990 000 рублей. Итог — 1 302 000 рублей.

Разница между первой и последней строкой — больше миллиона рублей при одной и той же цене продажи. Старый договор купли-продажи, расписка или банковская выписка стоят того, чтобы их найти.

Правило 70% кадастровой стоимости: почему нельзя занизить цену

Схема с символической суммой в договоре перестала работать. Инспекция сопоставляет цену сделки с кадастровой стоимостью объекта по состоянию на 1 января года продажи, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Продавец указал в договоре 3 млн рублей, а кадастровая стоимость квартиры — 10 млн. Налоговая проигнорирует договорную цену и возьмёт за доход 7 млн рублей (70% от кадастра). Налог начислят именно с этой величины, а сверху добавят штраф за занижение базы и пени за просрочку.

В нескольких регионах власти отказались от понижающего коэффициента, и там доход не может быть меньше полной кадастровой стоимости. К ним относятся Санкт-Петербург, Татарстан, Крым, Краснодарский край, Архангельская, Калининградская, Астраханская и Курганская области. Кадастровую стоимость стоит уточнить заранее — она доступна в выписке из ЕГРН и в сервисах Росреестра.

Как уменьшить налог с продажи квартиры

Если ждать три или пять лет невозможно, остаются три законных инструмента: фиксированный вычет, учёт реальных расходов и взаимозачёт со встречной покупкой.

Фиксированный имущественный вычет 1 млн рублей

Этот вычет уменьшает облагаемый доход на миллион рублей и не требует никаких подтверждений. Он распространяется на квартиру, комнату, жилой дом, дачу, садовый домик и земельный участок, а воспользоваться им разрешено один раз за календарный год.

Пример: наследник продал квартиру за 4 млн рублей. Без вычета налог составил бы 552 000 рублей. С вычетом база снижается до 3 млн, и к уплате остаётся 402 000 рублей.

Если сумма сделки не превышает 1 млн рублей, вычет перекрывает доход целиком и налог обнуляется.

Схема «доходы минус расходы»

Когда документы сохранились, этот вариант почти всегда выгоднее. Налог начисляется только на реальную прибыль от перепродажи.

Сравним на одних цифрах. Квартира куплена в 2024 году за 2,5 млн, продана в 2026-м за 3,1 млн. Через вычет: (3 100 000 − 1 000 000) × 13% = 273 000 рублей. Через расходы: (3 100 000 − 2 500 000) × 13% = 78 000 рублей. Разница почти двести тысяч.

В расходную часть входит не только цена объекта. Разрешено добавить фактически уплаченные банку проценты по ипотеке — за годы обслуживания кредита набегает внушительная сумма, справку выдаст банк. Для квартиры, купленной в новостройке без отделки, засчитываются затраты на ремонт при наличии чеков на материалы и работы. Наследник вправе учесть расходы наследодателя на покупку, а одаряемый — расходы дарителя, если они документально подтверждены и раньше не заявлялись.

Отдельная ситуация — жильё, приобретённое с использованием материнского капитала, где детям выделены доли. Налоговая рассматривает продажу так, будто каждый ребёнок получил собственный доход. Родители вправе распределить свои первоначальные расходы пропорционально размеру детских долей и уменьшить на них детский доход — часто это полностью снимает вопрос о налоге на «детские метры».

Можно ли получить налоговый вычет по кредиту?

Взаимозачёт: продажа и покупка в одном году

Большинство сделок на рынке альтернативные: человек продаёт старое жильё и тут же покупает новое. Кодекс позволяет свести обе операции в одной декларации.

С продажи возникает обязанность заплатить налог, а с покупки — право на имущественный вычет покупателя до 2 млн рублей. Если прибыль от продажи составила 2 млн и в том же календарном году приобретено новое жильё, база после применения вычета становится нулевой.

Условие одно, но жёсткое: обе сделки должны пройти в пределах одного календарного года. И помните, что вычет покупателя предоставляется человеку однократно за всю жизнь — потратив его сейчас, вы не сможете вернуть налог при следующей покупке. Супругам, продающим совместное имущество, стоит подать в инспекцию заявление о распределении дохода: тогда доход можно записать на того из них, у кого право на вычеты ещё не исчерпано. Без такого заявления доход разделят поровну.

Кто освобождён от налога независимо от срока владения

Есть ситуации, когда платить не придётся, даже если квартира была в собственности месяц.

Семьи с двумя и более детьми

Льгота работает при одновременном выполнении пяти условий:

1. В семье двое и более детей младше 18 лет либо младше 24 лет при очной форме обучения.
2. Новое жильё приобретено не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.
3. Новый объект больше по площади или дороже по кадастровой стоимости, чем проданный.
4. Кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн рублей.
5. Ни родителям, ни детям не принадлежит более половины другого жилья, которое превышает по площади приобретаемое.

Хватит нарушить один пункт — и льгота не применяется. При этом она распространяется на любую жилую недвижимость семьи: дом с участком, комнату, долю. Возраст детей определяется на дату регистрации перехода права собственности.

Семейная налоговая выплата с 2026 года — кому положена

Другие ситуации с нулевым НДФЛ

Продажа дешевле миллиона закрывается фиксированным вычетом полностью — при условии, что цена не опустилась ниже планки в 70% кадастровой стоимости.

Продажа по цене покупки или ниже дохода не создаёт, а значит, не создаёт и налога. Владелец, купивший квартиру за 3 млн и продавший её за 2,9 млн, ничего не платит, но документы о покупке предъявить обязан.

Жильё, полученное по московской реновации, наследует срок владения прежней квартирой. Если человек владел старой квартирой с 2015 года, а новую получил в 2025-м и продал через два месяца, срок для налоговой составит десять лет.

Нулевой налог не всегда означает отсутствие отчётности — об этом ниже.

Декларация 3-НДФЛ и сроки уплаты налога

Декларацию по форме 3-НДФЛ подают до 30 апреля года, следующего за годом сделки, а сам налог перечисляют до 15 июля. Продали квартиру в 2026 году — отчитываетесь до 30 апреля 2027-го, платите до 15 июля 2027-го.

Проще всего отчитаться через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. Порядок такой: войти по логину от Госуслуг, сформировать неквалифицированную электронную подпись в настройках профиля, выбрать раздел «Заявить доход» и сценарий продажи имущества, ответить на вопросы формы и приложить сканы подтверждающих документов. На проверку у инспекции есть три месяца.

Если минимальный срок владения выдержан, декларация не нужна — служба сама видит основание для освобождения. Но когда продавец пользуется льготным трёхлетним сроком, автоматика нередко даёт сбой и налог начисляется как обычно. Разумнее не дожидаться требования: в январе следующего года направьте в инспекцию пояснение с документами, подтверждающими право на льготу, и дождитесь ответа.

А вот когда срок владения не истёк, декларацию сдают в любом случае — даже если после применения вычетов налог получился нулевым. Такую отчётность называют нулевой декларацией, и её отсутствие тоже наказуемо. При продаже объекта в долевой или совместной собственности каждый совладелец отчитывается и платит самостоятельно, за свою часть дохода.

Что будет, если не подать декларацию и не заплатить

Санкции складываются из нескольких частей и начисляются независимо друг от друга.

Штраф не заменяет собой налог: заплатив санкцию, вы всё равно обязаны сдать декларацию и перечислить основную сумму. Умысел инспекция должна доказать — обычно речь идёт о заведомом занижении цены в договоре или о сокрытии сделки.

Пени капают ежедневно, поэтому даже несколько месяцев затяжки при крупной сумме налога заметно увеличивают долг.

Выводы: главное о налоге с продажи квартиры

• Налог платит продавец: резидент — по ставкам 13% и 15% с прибыли, нерезидент — 30% со всей выручки без права на вычеты.
• Порог второй ступени — 2,4 млн рублей прибыли за год; повышенная ставка применяется только к превышению.
• Выдержанный минимальный срок владения (5 лет, в льготных случаях 3 года) снимает и налог, и обязанность отчитываться.
• Отсчёт срока идёт от записи в ЕГРН, от даты полной оплаты по ДДУ или от дня смерти наследодателя — в зависимости от того, как получен объект.
• Документы о покупке экономят сотни тысяч рублей: схема «доходы минус расходы» почти всегда выгоднее фиксированного вычета в 1 млн.
• Занижать цену бессмысленно — доход пересчитают по кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7, а в ряде регионов и без него.
• Семьи с двумя детьми освобождаются от налога при одновременном соблюдении пяти условий.
• Декларация — до 30 апреля, платёж — до 15 июля; при непройденном сроке владения отчитываться нужно даже при нулевом налоге.

Мнение эксперта

Самая частая ошибка продавцов — считать срок владения от того момента, когда они въехали в квартиру и почувствовали её своей. Налоговая оперирует только датами регистрации и полной оплаты. Я советую начинать подготовку к сделке не с оценки рынка, а с выписки ЕГРН и старых платёжных документов: иногда выясняется, что до безналоговой продажи остаётся два месяца, и клиент экономит полмиллиона просто за счёт паузы.