Кто может стать созаемщиком по ипотеке и каковы риски?

В 2025 году ипотека по-прежнему остается популярным способом купить жилье. Правда, из-за ужесточения требований кредитных организаций, повышения процентной ставки и стоимости недвижимости рассчитывать на одобрение крупной суммы не приходится. При таких условиях становится актуальным привлечение созаемщика по ипотеке. Кто это, в чем заключаются его основные обязанности, расскажем в нашем материале.

Кто такой созаемщик при получении ипотеки

Основным лицом в сделке по покупке недвижимости в кредит является титульный заемщик в ипотеке. Кто это? По законодательству под ним понимается физическое лицо, которое заключает договор с финансовой организацией на свое имя, получает ссуду и становится собственником.

Кто такой созаемщик по ипотеке и в чем его риски? Под ним понимается полноценный участник кредитного соглашения. В отличие от поручителя, который просто выступает гарантией возврата ссуды в оговоренный срок и не пострадает в случае опозданий с платежами, созаемщик приравнивается к заемщику: он подписывает договор, проходит скоринг на предмет платежеспособности, отвечает за своевременное погашение, берет выплаты на себя в случае нарушений.

Ему может принадлежать доля в приобретаемой недвижимости, если это условие прописано в договоре. Основная же обязанность - солидарная ответственность за весь долг без имущественных прав на объект.

Официально рассчитывать на долю в ипотечной квартире может только титульный созаемщик. Он станет полноправным совладельцем недвижимости после подписания договора купли-продажи и регистрации в Росреестре.

Чем поручитель отличается от созаемщика и в чем их обязанности?

Зачем нужен созаемщик

Законодательство России разрешает взять кредит без привлечения третьих лиц, но его сумма будет рассчитываться с учетом дохода только одного человека. Чаще всего его недостаточно, что приводит к ограничению доступного лимита, а значит, снижает вероятность купить желаемое жилье. Созаемщиком в ипотеке простыми словами называют платежеспособного участника, который для банка становится гарантом отсутствия проблем с выплатами:

• увеличивается совокупный доход, так как оценивается совокупный доход (обязательно подтверждаемый документально), что способствует одобрению большей суммы и формированию комфортного графика платежей;
• снижается риск невозврата, и если у одного участника не будет средств на погашение, второй будет обязан подстраховать его;
• контролируется допустимый уровень долговой нагрузки за счет ее распределения на нескольких человек, поэтому повышается шанс преодоления скоринга.

Для основного заемщика привлечение дополнительных лиц выгодно: банк может предложить сниженную процентую ставку или специальные программы кредитования, где более высоки требования к уровню и стабильности доходов.

Когда потребуется привлекать созаемщика

Кто является созаемщиком по ипотеке? Стандартно им становятся супруги, родители, родственники и даже деловые партнеры, которые готовы нести ответственность перед кредитором. Привлечение третьих лиц требуется в двух случаях:

1. Не хватает дохода для получения нужной суммы, плохая кредитная история, повышенная ПДН.
2. Недвижимость приобретается в браке. Второй супруг автоматически становится участником сделки и законным совладельцем жилья, даже если не отвечает требованиям банка. Заключение договора без ведома мужа или жены запрещено, и его можно оспорить.

По законодательству России второй супруг вправе не участвовать в сделке купли-продажи, но для этого придется либо заключить брачный контракт, либо дать нотариальное согласие на оформление ипотечного кредита без собственного участия.

Кто может выступать созаемщиком

До обращения за деньгами необходимо понимать, кого можно взять в созаемщики на ипотеку. Банк тщательно анализирует данные потенциального претендента, так как он, как и основной заемщик, будет нести равные обязательства. Финансовые организации принимают в этом качестве:

• супругов, особенно если за ссудой обращается семейная пара,
• родителей, взрослых детей или других ближайших родственников,
• деловых партнеров (индивидуальных предпринимателей, самозанятых),
• посторонних лиц.

При участии третьих лиц решение принимается индивидуально – банк учитывает степень доверия между сторонами и экономическую целесообразность сделки. Какие требования предъявляются к тем, кто может стать созаемщиком по ипотеке:

• гражданство России с постоянной или временной регистрацией,
• минимальный возраст от 18-21 года,
• хорошая кредитная история, отсутствие долгов, задолженностей,
• рабочий стаж не менее 3 месяцев на последнем месте работы.

Не менее важно документальное подтверждение финансовой состоятельности: в расчет берутся основные и дополнительные источники дохода, позволяющие оценить реальную финансовую нагрузку клиента, стабильность его заработка, способность обслуживать кредит в перспективе. Какие документы нужны:

Ипотека в гражданском браке и супруги созаемщики: особенности процедуры

Права, обязанности и риски

Созаемщиком по семейной ипотеке может быть второй супруг, братья/сестры, родители и даже посторонние лица. При согласии они начинают нести солидарную ответственность за выполнение обязательств. В их обязанности входят:

• погашение задолженности при нарушениях со стороны основного заемщика,
• контроль над условиями выполнения договора,
• ответственность за собственность при предоставлении соответствующего права.

Заключение сделки дает следующие права:

• получение доли недвижимости и оформление налогового вычета,
• досрочное внесение платежей вне графика, чтобы сократить сумму задолженности,
• отказ от участия в новом соглашении при реструктуризации или рефинансировании,
• доступ к любой информации – от суммы задолженности до даты внесения платежа или изменения процентной ставки,
• отказ от доли собственности (продажа или дарение).

Перед тем как соглашаться на роль созаемщика, стоит осознать степень ответственности и правильно подойти к оценке своих рисков, ведь исполнение обязательств по кредиту может растянуться до 20-30 лет. О каких аспектах важно помнить:

• При финансовых проблемах основного участника ответственность за выплаты ложится на второго, в том числе при банкротстве.
• Получение ссуды отображается в кредитной истории, как и факты о нарушениях при выплатах, поэтому в будущем взять собственный кредит будет проблематично.
• Выйти из ипотеки по собственной инициативе практически невозможно – банкам невыгодно терять гаранта стабильности выплат.

Роль созаемщика не является просто формальностью и подписанием договора «для галочки». Это полноценное участие в долговых обязательствах с определенными рисками.

Когда допускается переоформление кредита

Бывают ситуации, когда заемщик выходит из сделки, например, он развелся или переехал в другую страну. Созаемщик имеет право переоформить кредит на себя и стать единственным владельцем недвижимости при наличии доли в ней. Имеет смысл подать заявление в банк, если:

• уровня дохода достаточно для обслуживания ссуды,
• нет просрочек, негативных отметок в кредитной истории,
• отсутствуют юридические споры по объекту недвижимости,
• квартира продолжает оставаться залогом банка.

Процедура переоформления довольно сложная: потребуется подготовить документы (список предоставит кредитор), пройти проверку финансовой организации и заключить новое соглашение.

При какой зарплате банк одобрит ипотеку

Кто может выступать созаемщиком по семейной ипотеке

До 31 декабря 2030 года семьи могут рассчитывать на получение семейной ипотеки. Программа ориентирована на заемщиков, у которых есть дети до 6 лет включительно, ребенок с инвалидностью до 18 лет. Они могут приобрести квартиру или жилой дом по договору долевого участия или по договору купли-продажи от компании-застройщика. Кто может стать созаемщиком по семейной ипотеке в 2025 году:

• один из родителей,
• совершеннолетний член семьи,
• третье лицо, в том числе гражданский супруг/супруга.

При привлечении официальных супругов, членов семьи старше 18 лет допускается учитывать их доход, на них распространяется право наделения собственностью. Третьи лица в сделке всегда участвуют доходом.

Основные нюансы

• Созаемщик является полноценным участником договора с финансовой ответственностью перед банком. Его привлечение повышает сумму кредита, улучшает его условия, так как учитывается совокупный доход.
• Кого можно брать в созаемщики по ипотеке – второго супруга, родственника, делового компаньона, постороннего человека. Каждый из них несет максимальную ответственность, а выйти из договора проблематично.
• Прежде чем согласиться, стоит трезво оценить свои возможности, риски и планы на будущее, подробно обсудить детали сделки с остальными участниками, а затем зафиксировать договоренности в письменном виде.