Как работает и как оформить донорскую ипотеку?

В нынешних реалиях, когда ипотечные ставки достигли показателя в 22-23%, собственная квартира так и может остаться в мечтах. Льготные условия все еще сохраняются для семей с детьми, но как быть, если жилье нужно, а малышами пока не удалось обзавестись? Одним из способов решить проблему является донорский кредит, оформленный, например, родственником. Как работает донорская ипотека, законна ли она и как ее получить, расскажем в нашем материале.

В чем суть донорской ипотеки

С июля 2024 года в России изменились условия выдачи семейной ипотеки – теперь получить ее могут только семьи с детьми возрастом до 6 лет или с инвалидностью. В связи с таким ограничением участились случаи привлечения доноров – лиц, которые могут выступить созаемщиком, чтобы взять кредит не под 20-23%, а под льготные 6%.

Механизм донорства заключается в том, что заемщик, не подходящий под условия семейной ипотеки, привлекает созаемщика с детьми. Банк рассматривает заявку и одобряет льготную ставку. При заключении сделки по договоренности донору выделяется доля (после окончательной выплаты от нее можно отказаться).

П.1 ст. 308 ГК РФ разрешает привлечь нескольких лиц, при этом созаемщик тоже становится участником сделки и при необходимости берет на себя все выплаты во избежание образования долга. Кому выгодна донорская ипотека:

• молодым семьям, если у одного из супругов недостаточный доход,
• родителям, которые хотят купить детям жилье,
• студентам, начинающим специалистам, не имеющим стабильного и высокого дохода.

Донорская ипотека не является отдельной государственной программой. Речь идет о схеме получения кредита по льготным условиям, если в сделке участвует созаемщик, подходящий под условия программы. Им может стать родственник, друг или какое-то физическое лицо, имеющие достаточный доход и хорошую репутацию у банков.

Где взять деньги если везде отказывают?

Донорская ипотека – это законно?

Ни один законодательный акт России не запрещает донорскую ипотеку, да и сами банки изначально устанавливают такие условия, что сделка требует присутствия не только заемщика, но и созаемщика. Как работает донорская ипотека? Вы привлекаете стороннего человека с хорошим заработком и репутацией, чтобы повысить шансы одобрения. При этом созаемщик, он же донор, берет на себя ответственность перед банком: в случае чего платить по долгам придется и ему.

Несмотря на отсутствие запретов на подобные сделки, ЦБ России вместе с юристами контролируют их, чтобы заранее выявлять случаи «продаж» льгот ради заработка. Любые незаконные действия могут привести к санкциям:

• начислению штрафа,
• требованию срочно погасить кредит,
• взысканию объекта недвижимости,
• расторжению ипотечного договора.

Донорская программа по ипотеке – удобный для многих механизм, но важно правильно пользоваться им. Для минимизации собственных рисков стоит задуматься о юридическом сопровождении сделки, чтобы в будущем избежать споров.

Как оформить самозапрет на кредит через госуслуги?

Условия донорской ипотеки в 2025 году

Эксперты говорят, что в ближайшие годы купить жилье в кредит по сниженной ставке вряд ли удастся, если только продавец будет заинтересован в срочной реализации недвижимости. В целом же на рынке отмечается постепенный переход к стагнации цен. С учетом того, что льготные условия ипотеки действуют только для семей с детьми, представителей IT-сферы и жителей Дальнего Востока, выгодно взять ее удастся только с привлечением донора.

Условия донорской ипотеки в 2025 году зависят от банков, но среди общих моментов можно отметить следующее:

• программы действуют до 31 декабря 2030 года,
• участвовать в них могут семьи, в которых есть ребенок до 6 лет или ребенок с инвалидностью,
• базовая ставка установлена на показателе 6%.

По условиям семейной донорской ипотеки взять деньги можно на покупку готового или строящегося жилья (квартиры, жилого дома) или на строительство объекта. По закону супруг заемщика автоматически становится созаемщиком, если между ними не заключен брачный договор. В этом случае будет учтен их общий доход, что зачастую сильно влияет на одобрение. Банки, дающие донорскую ипотеку, допускают привлечение в качестве созаемщиков лиц, имеющих детей и гражданство России.

Кто может стать ипотечным донором

На кого оформляется донорская ипотека? Чаще всего люди доверяют близким родственникам, готовым в случае необходимости оказать нужную поддержку. Но по законодательству родство не является обязательным условием. Главное - соответствие следующим требованиям:

• отсутствие у донора действующей ипотеки, оформленной после 23.12.2023 года,
• хорошая кредитная история и персональный рейтинг,
• достаточный уровень дохода,
• соответствие возрастным ограничениям.

Чаще всего донорами выступают либо родители, либо друзья: банк учитывает их совокупный доход, что повышает вероятность положительного решения.

Что такое кредит под залог недвижимости и кому он подходит?

Какие банки дают донорскую ипотеку?

Список организаций, работающих с выдачей семейной ипотеки, включает в себя более 50 учреждений, куда может обратиться каждый гражданин России. В каких банках есть донорская ипотека? В программе участвуют Сбербанк, ВТБ, АЛЬФА-БАНК, «Промсвязьбанк», «ФК Открытие», РОСБАНК, «Совкомбанк», БАНК УРАЛСИБ. Стоит помнить, что выдача кредитов на льготных условиях прекращается, как только банк исчерпает лимиты.

Алгоритм оформления предполагает оценку платежеспособности заемщика и привлеченных лиц, их кредитной истории и других параметров. Наличие недвижимости, которую можно использовать как залоговое обеспечение, повысит шансы одобрения.

Как получить донорскую ипотеку

Механизм оформления донорской ипотеки включает в себя следующие этапы:

• Заполнение онлайн-заявки на сайте выбранного банка.
• Подготовка документов. Список нужно уточнять в организации, где планируется взять ссуду.
• Выбор недвижимости. Это можно сделать самостоятельно или обратиться в аккредитованные организации.
• Заключение сделки. Документы подписываются в офисе, но иногда допускается дистанционное подписание.

Перед тем, как оформить донорскую ипотеку, стоит оценить свои финансовые возможности и продумать, кого пригласить в качестве созаемщика. Также нужно помнить, что в программе для семей с детьми предусмотрено внесение первоначального взноса – его размер нужно уточнять заранее.

Одним из условий банка для получения донорской ипотеки выступает необходимость выделения в квартире минимальной доли родителям ребенка, то есть донор должен числиться в собственниках приобретаемой недвижимости. После выплаты он может от нее отказаться, что делает сделку абсолютно безопасной.

Как досрочное погашение кредита влияет на кредитную историю?

Плюсы и минусы донорской ипотеки

Донорская ипотека может показаться удобной схемой для тех, кто хочет получить льготные ставки, более выгодно вложить имеющиеся у него средства или не соответствует требованиям банков. Среди плюсов такого решения можно отметить:

• большую вероятность одобрения, если будет приглашено лицо с высоким доходом,
• сниженную процентную ставку, если донор подтверждает уровень своего дохода официально.

Но стоит помнить о минусах донорской ипотеки – подводных камней в этой сделке немало. Что нужно помнить:

1. Донор несет финансовую ответственность. Если основной заемщик по каким-то причинам перестанет вносить платежи, банк обращается к созаемщику: по условиям договора выплачивать ссуду придется ему.
2. Невозможность расторжения договора. Если через 2-3 года созаемщик решит выйти из сделки, потребуется одобрение со стороны банка и пересмотр условий кредитования.
3. Отражение на кредитной истории. Риски донорской ипотеки связаны с тем, что все просрочки влияют на рейтинг созаемщика. Впоследствии это не позволит взять ссуду на собственные нужды.
4. Возникновение конфликтов. При несовпадении интересов созаемщиков часто случаются конфликты. Во избежание этого важно заранее обговаривать условия и составлять письменное соглашение.

Риски донорской семейной ипотеки также заключаются в том, что донор не сможет взять жилищный кредит повторно (при условии, если супруги не заключали брачный договор). Кроме того, часто возникают проблемы с размером долей: доля основного заемщика должна быть больше, чем у донора.

Заключение

Из-за резкого роста процентных ставок и изменения условий выдачи семейной ипотеки многие столкнулись с невозможностью взять ссуду на приобретение жилья. Если вы не подходите под условия ни одной льготной программы, стоит найти созаемщика с большим доходом и хорошей репутацией у банков. Многие финансовые компании работают с донорской ипотекой, но решив воспользоваться этой схемой, стоит помнить о важных моментах.

Например, о том, что сам донор скорее всего не сможет оформить ипотеку в будущем. Кроме того, он берет на себя такие же обязательства, что и основной заемщик, по выплатам. Долги будут отражаться в кредитной истории, что негативно скажется на рейтинге и финансовом положении.

Стоит также помнить о том, что банки иногда расценивают донорство как сомнительную сделку и признают ее незаконной. В этом случае учреждение может выдвинуть требование досрочно погасить заем, назначить штраф или начать взыскание через суд. И хоть схема считается легальной, важно найти человека, в котором есть уверенность, а для большей защиты стоит заручиться поддержкой юриста.